Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 6

Привет, Jinxy,

От банка трудно бихте взели ипотечен кредит, ако строителството е на апартамент на зелено. Невъзможно е да учредите ипотека и банката да се обезпечи по сделката. Защото нямате никаква собственост. Може едва на акт 14, защото инвеститорът/строителят/продавачът може да Ви прехвърли собственост. Другото, което можете да направите в този случай е да ипотекирате друг, готов недвижим имот. Тук пояснявам, чо може да не е ваша собственост този имот, но разбира се, собствениците трябва да са съграсни.

Ако става въпрос за строеж на къща, малко банки финансират строеж на къща. И то задължително трябва да е еднофамилна. Т.е. Вие трябва да притежавате разрешителното за строеж. и УПИ. Трябва да сте направили изкопа за Ваша сметка и да сте положили първа плоча. Казано на финансов език, вече сте дали 20% от сумата за строежа. Тогава се включва банката и започва да Ви финансира. Финансирне е на принципа на актуване.

Ако искате контакт с кредитен посредник във Варна мога да препоръчам.

Моля, пуснете нова тема.

Благодаря ви! Много полезен съвет.
Прегледах условията за рефинансиране в сайтовете на няколко банки и наистина този вариант излиза много по-изгоден.
Имам обаче неясноти с начина по който се случва ипотекирането на имота при рефинансиране, тъй като към момента той вече е ипотекиран в полза на настоящата банка - кредитор. Може ли да Ви помоля за допълнително пояснение в тази връзка.
Благодаря предварително!

Старата банка отписва ипотеката, когато получи парите от новата, и след това новата вписва първа по ред ипотека.

Здравейте,
Много зависи къде е парцелът, защото от локацията зависи процентът на финансиране, който банката ще даде от оценката на имота. Като за незавършена сграда се правят две оценка:
-Оценка спрямо пазара към Акт 14 и прогнозна оценка колко би струвал след разрешение за ползване.
- След това на Акт 14 ще ви отпуснат до 60% макс от оценката към Акт 14
- След това на ще има още един или два транша, които ще са спрямо прогнозната оценка.
Гореописаното е в случай, че правите целеви ипотечен кредит, тогава ще трябва да предоставяте на банката документация и фактури за всеки етап, за да се отпуснат траншовете.
Друг вариант ви е нецелеви ипотечен кредит, тогава сумата ще ви се изплати наведнъж, няма да има траншове, но процентът на финансиране от оценката най-вероятно ще е малко по-нисък.
Най-добрият вариант за Вас е този, от който ще получите необходимата сума за довършване на къщата, поне аз бих изходила от там.
И относно този въпрос:
"Благодаря ви! Много полезен съвет.
Прегледах условията за рефинансиране в сайтовете на няколко банки и наистина този вариант излиза много по-изгоден.
Имам обаче неясноти с начина по който се случва ипотекирането на имота при рефинансиране, тъй като към момента той вече е ипотекиран в полза на настоящата банка - кредитор. Може ли да Ви помоля за допълнително пояснение в тази връзка.
Благодаря предварително!"
Целият процес минава по следния начин:
1. Минавате на нотариус новата ипотека.
2. след като тя се впише, се изважда Удоостоверение за вещни тежести, от което се вижда, че вече има две вписани ипотеки по партидата на имота /на старата и на новата банка/.
3. Новата банка превежда сумата от остатъчната ви главница.
4. Вие подавате молба за заличаване в старата банка и плащате такса за заличаването на старата ипотека /между 30 и 60 лв е, в зависимост от банката/
5. Заличава се старата ипотека и вече оставате само с една ипотека, която е на новата банка.

Нецелеви кредит този, при който се ипотекира друг имот ли е?

Нецелеви ипотечен кредит е този, при който се ипотекира имот, който пригежавате, а парите се харчат за нещо друго. Може да не е дори за имот.

А в този случай изискват ли се някакви документи за какво се харчат парите и защо се отпуска по-малък процент от стойността на готовия имот? Благодаря.

Много благодаря! А знаете ли кои банки предлагат финансиране на акт 14. Питах в ЦКБ, но там твърдо искат акт 16.

По дефолт, ипотечните кредити са за покупка на имо, рефинансиране и т.н. В случая за въпросния нецелеви ипотечен кредит, банката, един вид не пита за какво ще бъдат изразходвани средствата и не иска обяснения къде отиват. Отпускат по-малък процент от оценката, тъй като този тип кредити ги смятат като малко по-рискови. Но трябва да се знае, че всички условия, които банките могат да предложат са строго индивидуални. За това най-добре е да се направи консултация с кредитен посредник, който има опит и работи с възможно най-много банки. За да се прецени, къде най-добре би се получил кредитът. 
Без значение от вида на ипотечния кредит, имотът който се използва като обезпечение винаги може да е друг имот, а не този който ще се купува или тепърва строи. Но ако има друг имот, който вече е завършен и на кредитоискателят му трябват повече пари, със сигурност ще е по-добре да се ипотекира завършения, тъй като ще има по-голяма оценка. Дори може да направите ипотека на имот, който не на ваше име, стига собствениците да дадат своето писмено съгласие.
По повод другият въпрос:
"Много благодаря! А знаете ли кои банки предлагат финансиране на акт 14. Питах в ЦКБ, но там твърдо искат акт 16"
Почти всички банки финансират на Акт 14, като някои финансират всички, след конкретна проверка на документацията на строежа и фиансовото състояние на строителят, историята му като такъв. Други банки имат списъци със строители, съответно ще финансират строител, който е от този списък.
Колкото до ЦКБ, вътрешната ми информация е, че в момента се занимават с преструктуриране на старите кредити, които са отпуснали и са оставили привличинато на нови таива, на заден план.   

Обобщено и по двата въпроса :
Варианти много, банките са изключително гъвкави в момента. Но е необходима по-детайлна информация за конкретния имот и кредитоискател, за да се каже в коя банка е възможно да се случат нещата и къде разбира се ще са най-изгодните условия.
П.С.: не се гледат лихви и гпр, винаги се гледа крайната сума, която се връща

Благодаря много за полезната информация
Интересно защо смятат такъв кредит за по-рисков при положение, че параметрите на кредитоискателя са едни и същи и в двата случая, а обезщетението е пак имот със съответната пазарна оценка, че даже и завършен.. но неведоми са пътищата банкови

и хорските пътища са неведоми.. днес има, утре няма
след ковида знам, че сигурно в тоя живот няма, оная с косата достатъчно народ отнесе
то е ясно, че ако си е за теб къщата, все ще намериш начин да я плащаш
но е добре да е ликвиден имот, или поне такъв, на които наема да е близък до вноската за ипотеката

Факт. Изпитах го на свой гръб, заради много близък. И не стига мъката, ами трябва да се мисли за вноски, анекси, наеми. Както и да е, отклоняваме се от темата.

Аз за първа година ще подавам ГДД за ползване на облекчение за млади семейства. Ще видим колко ще върнат.

Ако си си попълнила правилно документите, ще ти върнат точно 10% от лихвите, които си платила. Няма какво да гледаш, знае се.

Здравейте,  в процес сме на търсене на къща и закупуването й с ипотечен кредит. Имаме предварително одобрение от няколко банки и чакаме оформянето на документи за къща и задействане на финална процедура. Междувременно забременях, в началото съм още, надявам се всичко да приключи,  докато съм още на работа.
Имам въпрос как и при какви срокове на бременност се отразява при теглене на кредит.. Мъжът ми ще е основният кредитоискател, аз съдружник,  тъй като съм на нисък осигурителен доход, някои банки взимат, други не предвид моя доход.
Също така ЗЖ ще е само на негово име (питахме, не могат да я разделят на двамата), аз искам да си направя и на мое име, все пак, да сме обезпечени в някаква степен, да не става нищо де..
И още какви варианти сте избирали за ЗЖ, извън кредита?
Благодаря!