Ипотечен кредит - дайте съвет

От банката ще изпратят оценител, който ще оцени стойността на апартамента и ще ви отпуснат 85 % от тази сума.

Моя съвет е да не теглиш ипотечен кредит от Пощенска банка. Аз имам заем там и ми вдигнаха с 4% лихвата точно за една година и сега съм на 12 %. Не се лъжи  и ти да теглиш заем там

Обикновено таванът на кредита се съобразява с доходите на кредитоискателите.
Продуктите, които са без доказване на доход са с убийствено високи лихви.

Обикновено първо се разглежда искане за отпускане на кредит на база доходи.
Събирате една бала документи за доходи и липса на задължения към държавата и стискате палци.

Гледа се каква е максималната месечна вноска, която можете да поемете по техните правила,
като се проиграват различни продукти - в зависимост от срока, валутата и лихвения процент.


Одобряват ви за даден максимален размер на кредита при лихва еди-каква си и срок еди-какъв си.

Ако не ви достигат легални доходи, за да си вдигнете максималния размер на кредита,
сега е моментът да изфабрикувате някой "забравен" договор за наем или граждански договор от миналата година.
Естествено, ще трябва да си го впишете в данъчната декларация и да си платите и данъците и осигуровките върху тези "доходи".

Одобрението важи еди-колко си време (обикновено няколко седмици).

В рамките на този период намирате подходящ имот, който да бъде закупен и да служи като обезпечение.
Внимавате какъв е максималният процент финансиране за съответния тип строителство.
Внимавате имотът да няма тежести, възбрани и пр.
Внимавате имотът да си има всички възможни скици, документи и актове,  барабар с професионалната автобиография на архитекта.
В даден момент последното, което вече ви интересува, е имотът да отговаря на някакви ваши изисквания и предпочитания.

Набавяте всички искани документи и чакате юристите да се произнесат.


Пример:
Банката ви одобрява предварително за кредит до размер 100 пари.
Намирате си къща за 100 пари. За този вид имот банката дава до 80%.
Банката ви дава (евентуално) 80 пари за къщата, останалите 20 + разходите по сделката и отпускането на кредита са си ваш проблем, ВЪПРЕКИ ЧЕ са ви одобрили лимит 100 пари.
Също така банката може да реши да ви даде и само 40 пари за тази конкретна къща, нищо че по принцип отпуска до 80.
Също така банката може да реши изобщо да не ви дава пари за тази конкретна къща, нищо че вече са ви одобрили за кредит до 100 пари.


Идва денят Х и от банката ви се обаждат, за да ви кажат, че можете да усвоите кредита.

Ако си мислите, че след толкова перипетии ще видите някакви пачки с пари лично, лъжете се.
Всичко отива при продавача, за вас остава тичането по нотариуси, уговарянето на часове и подписването на хиляди формуляри.

Не забравяйте да си предвидите немалките съпътстващи разходи, от типа на нотариални такси,
такси за усвояване на кредита, комисиони на брокери на недвижимости, застраховка на имота
в полза на банката - става дума обикновено за няколко хиляди.


Честито, започва Голямото Плащане.

Една година по-късно се питате защо с радост сте сложили подпис под договор,
в който банката си запазва правото да променя цената на кредита както намери за добре,
и който се  е оказал пълен със скрити такси и неизгодни за вас клаузи.

Междувременно зашеметяващата гледка от прозореца на дневната, заради която избрахте това жилище,
се оказва заменена от стърженето и прахоляка на поредния нов строеж.


Може и да се окажете доволни новодомци, но за целта са ви нужни няколко седмици проучване на пазара на имоти,
няколко седмици проучване на кредитните продукти, много добър брокер (евентуално с бонус кредитен консултант и оценител), адвокат.
И немалка доза късмет.

Успех!!!

Да, наистина, защо? Няма ли кредити с фиксирани лихви за целия период на кредита и защо хората се съгласяват на плуваща лихва - това си е доста опасничко??!! Тука в САЩ доста народ изгърмя точно заради плуващите лихви...нищо, че в началото са по-ниски, та подлъгват народа да се съгласи с тях. Много по-добре си е да е малко по-висока, но фиксирана за целия период лихвата.

Можеш да поискаш от Банката списък с оценителите и да си направиш предварителна оценка на жилището, което сте си харесали, още преди да си подписала каквото и да е и с когото и да е - повечето Банки имат после такса за осъвременяване на оценката, ако е минал някакъв разумен срок от нея. А за да си избереш Банка провери дали имат условието да ти се превежда заплатата в тази Банка и дали работодателя ти би бил съгласен с това. Мисля, че за вас е по-добре да не сте сключили граждански брак - не е проблем на нотариалния акт, на ипотеката и на кредитния договор да сте и двамата - само, че единия е съкредитоискател.

Ив, привет, ще се опитам да помогна да излезеш от объркването. Имот, който се продава има цена от продавача, тази която може да се договаря с него. Това е "пазарната цена". Когато се намеси банка по повод финансиране, се появава "експертна оценка" от лицензиран оценител, която е "стойността на апартамента според банката".  Банките финансират проценти от "експертната оценка". Ти можеш да купиш и гараж за половин милион лева например, но банката няма да финансира 800 000лв от такава цена. Оценителите са независими лица и компании. "Експертната оценка е част от пакета, с който се кандидатства пред банката, заедно с всички бумаги около имота, които по принцип предостава продавача. С този пакет банката преценява колко струва имота и колко би могла да даде да закупуването му. Съществува в цялата история и "данъчна оценка", която е "стойността на имота според държавата". Присъства в пакета документи и се упоменава в нотариалния акт като стойност. Задавай въпросите си без да се притесняваш ако искаш на лични или скайп. Занимавала съм се с имоти, имам две ипотеки, така че филмите ги гледах от първия ред и мисля, че мога да ти бъда полезна

Ах мале, доста сложно ми се вижда това с ипотеките, и в крайна сметна винаги банките ни прецакват, ама какво да се прави, като няма човек възможност да си вземе апартамента или имота с готови пари, ще ни цакат.

Исках да дам идея  която ми се струва доста интересна, видях няколко такива обяви за жилища, самия строител тъи като банките не отпускат кредити предлага изплащане на апартамента за 5/6 години на него, без лихви разбира се на реалната цена, и си викам еии тва ние Българите сме голяма работа, хем строителя си получава парите хем, купувача не плаща на банките до живот лихви.    Извинявам се ако това е нещо напълно нормално в България, но аз живея в чужбина от доста дълго време и ми се стори доста остроумно измислено хаха.

Това го чух и от наши приятели които също си взеха апартамент, разбира се в малък град и на полуготов строеж. На мен лично ми се струва страхотна идея и един ден когато купувам жилище бих се замислила, или поне да взема максимално най малко пари, от банките. 

Аз пък не бих ползвала такъв вариант. Как така се плаща директно на строителя? Как се оформя прехвърлянето? Ако ми дадат НА веднага, каква е гаранцията, че ще плащам, ако пък не ми го дадат, каква е гаранцията, че няма да плащам доживот на строителя? Да не говорим, че не съм чувала строителните фирми да са благотворителни дружества.
А и, щом можеш да си позволиш да го изплатиш за 5-6 г., тогава лихвите не са толкова убийствени. Колкото по-дълъг е периода на кредита, толкова е по-голяма лихвата.

Няма такива истории. Това е набутвация отвсякъде. След като получиш кредит от банката реално имотът е твой, макар и ипотекиран. Със строителя не е така. Ти му даваш парички и реално нямаш НИЩО- до пълното изплащане на сумата имотът е техен. Плащай им ако си луд- мощенници строителни компании- БОЛ!

Delusion така си е, разбирасе че могат да те излъжат, но аз казвам какво съм чула и видяла, има хора които го правят и зависи много от строителя дали е свестен, мошенници много и на банката като спреш да плащаш си вън, но всеки си преценява сам за себе си, и си поема последствията от постъпките си.

kati_v ами прави се граждански договор в които се определят условията и както каза Delusion мисля че имота е на строителя докато не го изплатиш.

И като му го платиш, а той не ти прехвърли имота, какво става? Съдиш го? Като се знае състоянието на съдебната система в България, делото ще се точи сума години и само ще гълта време и средства.

Познавам лично хора, които бяха решили да закупят жилище по този начин. Договор със строителя на зелено, еди-какви си вноски, ала-бала.
Хората плащаха, плащаха, плащаха, нещата си вървяха ОК, сградата почти готова, направиха си дори довършителните на апартамента, обзаведоха го, всичко, и хоп!
Фирмата изпадна в несъстоятелност, сградата остана недовършена, обектът не беше "издаден" и собствеността не се прехвърли.
Хората си останаха с един гол договор и една купчинка неподписани хартийки за направените вноски.
Междувременно въпросният апартамент се оказа единствената останала собственост на фирмата, та съдът го прие като обезпечение за кредиторите.
Да, ще се съдят сигурно още 20 години, и?

Съвет от мен - купувайте жилище със степен на завършеност поне Акт 15, а най-добре е да е въведено в експлоатация. Не напразно в момента такива са изискванията и на банките.. много строежи останаха и ще си останат като паметници. Не се вързвайте на думите на строителни фирми как до месец-два ще има Акт 15, ама бързат сега с парите и не могат да изчакат да им платите след Акт 15. Тя темата е много дълга и широка, но напоследък се сблъсках с няколко такива случая  .

Относно ипотечния кредит - минаваш през няколко банки и питаш
- за дохода, който имате /няма значение дали имате брак или не, ще ви гледат заедно/ каква сума може да ви бъде отпусната. Както вече ти писаха, банките финансират до 85 % /всяка банка си има различен процент, зависи от степента на завършеност, дали е панел или тухла и т.н./ от стойността на имота. За стойност на имота се приема по-ниската от цената, на която се купува имота и цената, която ще даде лицензирания оценител. Банките, които финансират висок процент от цената, обикновено занижават пазарната оценка, което за съжаление се разбира чак след като се плати оценката.
- какви са разходите по кредита - всички такси и таксички - за оценка, за проучване, за управление, някои банки имат дори такси за правно обслужване и за администриране /това наскоро го научих и останах  /;
- каква е месечната вноска по кредита - не напразно пиша вноска, а не лихвен процент - при някои банки лихвеният процент е по-нисък, но се изисква застраховка имот и живот, която се плаща отделно, при други банки застраховките са включени в лихвения процент и се оказва, че по-малко се плаща при банката с по-висок лихвен процент  ;
- какви са допълнителните изисквания на банката - превод на работни заплати, комунални плащания и др. Вече всяка банка си има някакви такива изисквания и това, че примерно в Банка ДСК лихвения процент е 7,79 % не означава, че и за вас ще е толкова, ако не можете да изпълните конкретните условия.
След обиколката в няколко банки сядате и теглите чертата. Личния ми съвет е да посетите още един клон на избраната от вас банка, за да се уверите, че в първия клон ви е дадена вярна информация. Съжалявам за дългия ферман, но се опитах да бъда що-годе изчерпателна 

Схемата, описана от Trapchinki, е за лизинг на имот. Прилага се и в България. Копирам част от мое мнение от преди година по същия повод:

Възможно ли е банката да отпусне малко повече пари от тези наприме 85% от оценката която е дал оценителя?