Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 75

Ако в нотариалния ви акт пише, че имате примерно 5% идеални части от УПИ-то, в което е построена сградата, и остава примерно 500 кв.м. незастроена площ, значи ви се падат 25 кв.м. от нея и може да се разберете с другите собственици как ще си я ползвате - разчертавате си ги например.
Кофти ще е ако инвеститорът ви продава идеални части от УПИ-то и в същото време продава на други хора паркоместа, оформени в същата площ.
Ако ли пък са паркоместа в подземен гараж, там вече зависи как са изчислили площообразуването, но отново ще е кофти да ви включват на вас идеални части от подземен етаж, а в същото време да продават паркоместата там на други хора.
Предполагам сериозните инвеститори ги изпипват тези неща, но няма да се учудя да има и тарикати, които вземат два пъти пари от едно и също нещо.

Вероятно инвеститора оставя някакъв резерв места/гаражи за по-големите си апартаменти, да. Но за останал 1-стаен или 2-стаен апартамент едва ли и инвеститора пази някакво място, тъй каъо тези апартаменти лесно се продават със и без място в повечето случаи.

В повечето сгради, които разглеждаме можем да купим колкото места решим стига да има свободни. Предполагам за пентхаусите и големите апартаменти инвеститора си е обозначил някои гаражи или паркоместа като резервирани още от самото начало и ще ги пази, докато не му се продадат тези апартаменти. Но ние така или иначе няма как да разберем това като купувачи, защото гледаме какво е свободно и от тях избираме.

Сега, ако трябва да сме честни, според НАРЕДБА № РД-02-20-2 ОТ 20 ДЕКЕМВРИ 2017 Г. ЗА ПЛАНИРАНЕ И ПРОЕКТИРАНЕ НА КОМУНИКАЦИОННО-ТРАНСПОРТНАТА СИСТЕМА НА УРБАНИЗИРАНИТЕ ТЕРИТОРИИ
трябва да бъде осигурено задължително паркомясто (или гараж) към всяко жилище. Малко се получава, като двойно облагане. Всеки сам си преценява де. Защото инвеститора си вдига печалбата. Другия вариант е да вдигне цената на квадрат и да се продаде на по - висока цена с паркомястото. Ама па що да не си вземе допълнително пари, пък и да се продаде по - лесно, като видиш по - ниската цена, пък после допълнително и за паркомясто.. Обособяват ги като отделни обекти (гаражите) и ги продават на други собственици, дори не от жил. сграда. Проектанта си е изпълнил Наредбата, спазвайки правилото жилище-паркомясто(гараж), одобрени са по тоя смисъл и никой натам не търси отговорност.

По принцип има, вероятно не навсякъде, но я има. На много места инвеститорът има стратегия - на двустаен апартамент предлага по 1 паркомясто, на тристаен предлага по две ПМ, някъде по желание, другаде притежаването на апартамент е обвързано с покупката на ПМ или гараж. Питайте при вас как е.

Технически са осигурени паркоместа за всички. На практика не са подарък, както казахме, вече кой ще купи е отделен въпрос и избор. Ако някой намери такава сграда, която да ги подарява на собствениците, че им се полагат към апартамента, веднага да я сподели

Пример за описание на външно паркомясто:
Б/: 0.498% /нула цяло четиристотин деветдесет и осем хилядни върху сто/ идеални части от ДВОРНОТО МЯСТО, поземлен имот с идентификатор .................................................... находящ се в град София, район Младост, ж.к.Младост 2 /втора част/ съгласно  приложена скица 7 178/хиляда сто седемдесет и осем/ кв.м., трайно предназначение Урбанизирана, начин на трайно ползване  Високо застрояване (над 15м.), съставляващо урегулиран поземлен имот.................................................................., и при съседи с посочени идентификатори:6.........................................., представляващи   Паркомясто № 7 и Паркомясто № 15, всяко от който представляващо обособена част от земя, а именно 0,249% идеални части от дворното място, съставляващо УПИ ......................с площ от 7179 кв.м., с  идентификатор 68134.........., квартал 13Г по плана на гр.София, местност ж.к.Младост ...на имот и съответстващи всяко на 17,88 кв.м,  разпределени с Договор-протокол от 28.10.2016г

Пример за описание на подземно паркомясто:

ПАРКОМЯСТО № ......................................., находящо се на кота „-3,65“ (минус три цяло шестдесет и пет стотни) м., в сутерена на тяло А на гореописаната жилищна сграда, с площ от 27,03 (двадесет и седем цяло и три стотни) квадратни метра, от които застроена площ на паркомястото от 26.32 (двадесет и шест цяло и тридесет и две стотни) квадратни метра, заедно с 0,51 % (нула цяло и петдесет и една стотни върху сто) идеални части от общите части под кота 0,00 метра на Блокове «А» и «Б», равняващи се на 0,71 (нула цяло седемдесет и една стотни) квадратни метра, при съседи: паркомясто №......................., като съгласно действащия КККР паркомястото е разположено в САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 68134...............

Обърнете внимание, подземния гараж е САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, който е разделен на паркоместа, така че той не спада към общите части, които се разпределят.

Това е така на практика, но не е коректно. Защо ще създават тези правила, като няма да се изпълняват после? Българска работа. Почваме да бегаме, да търсиме вратички в законите да продадем двойно и паркираме на тротоарите. Няма лошо в печалбата,, но за мен не е коректно, при условие че е задължен да го осигури. Да си вдигне цената на квадратен метър. Да го продаде с паркомястото и вече новия собственик да го прави каквото иска.

Правилото е "паркомясто за всеки апартамент", а не "паркомясто за всеки купувач".  Представи си, че купувачът е възрастен човек, който няма да шофира и не му трябва паркомясто, защо да го набутват? А друго семейство с две коли иска две места. Нормално е да има гъвкавост и право на избор, а не задължение.

Напълно права си! Може би тогава Наредбата нещо е сбъркана, но аз четейки я разбирам така, както я описах по-  горе. Ама пък и жилището кола не кара, а собственикът му (купувачът). Може да се допише нещо от рода - тристаен с две паркоместа, едностаен с половин . Проблема е, когато този човек продаде, а новите собственици решат все пак че ще имат кола и ще ползват паркомястото.

Ще си направят сметката - дали да купят без гараж или ПМ и след това да търсят под наем или изобщо да не купуват.

Обратното е би било по-странно - задължително за целия пазар на НС обвързване на покупка на апартамент с паркомясто за 20-25 хиляди евро или на гараж за 30-40 хиляди. За отделни сгради - разбирам, това го има и сега, хората имат избор дали там или на съседната улица без това задължение, - но за всички - не е ок, според мен.

Ама то точно това си и пише - един брой на жилище. Тоест при 50 апартамента трябва да се построят поне 50 паркоместа. Не пише един брой на купувач, нито пише задължително пордаване в комплект с апартамент. Пише само за построяване. И логиката е, че ако живеещ в сградата не си купи, ще купи друг, но ефектът все едно ще е една кола по-малко на улицата.
А ако някой е купил без паркомясто и после иска да продава, ми ще си носи последствията, тоест ще продаде по-трудно или на по-ниска цена. Или купувачите ще се откажат. Къде е проблемът? Нима не е същото за апартамент с ТЕЦ?

Еми то по тая логика пък някой може да иска и по три коли, т.е. трябва да осигурят 1,5 паркоместа на жилище. Както казвам или Наредбата е сбъркана и излишно условие, или да се изпълнява така, както е написана. Или изобщо примерно инвеститор може да реши да не прави с нито едно паркомясто ако я нямаше Наредбата и да си застрои плътно само жилища. И пак ще си носи последствията дали ще продава по - лесно. То паркоместата така или иначе никога не стигат.

Е, нали това казваме, някой ще купи 3, други 2-ма няма да искат да купят по принцип и "техните" 2 места ще отидат при 1-я с 3-те.
Инвеститорът не виждам защо е заинтересован да прави сгради без паркоместа. Все пак за него това е печалба, а в някои райони самите купувачи си търсят сградата да е с паркоместа, че иначе е трудно паркирането. Както има хора, които няма да купят, така и има такива, които няма да купят апартамент, ако няма възможност за паркомясто.

Сейко, тя си ясно написана. 1 жилище -1 паркомясто. Това е. Какво не е ясно. И да имала съм случаи, където паркоместата са много повече, но теренът позволява това. Може да си купиш и 5 броя. Имала съм случаи, където обаче, строителя продал в началото на някой 2 или повече паркоместа/гаражи и за някои апартаменти и да искаш няма. Което е мега тъпо.

Коментирам Наредбата. Защо са я фиксирали жилище-паркомясто. Да направи двойно повече (както каза че съществува случай Томева), или двойно по - малко места ако няма място и си преценява че ще печели повече само от застроена площ (примерно в някой по - краен квартал, с големи свободни площи). Нещо куца или в спазването или в Наредбата. И точно пак Томева споменава проблема - продажбата преди да купят останалите. Значи Наредбата се обезмисля. В случая остават жилища без паркомяста.